摘要：增值稅是20世紀最重要的一項稅制發(fā)明與創(chuàng )新，屬于產(chǎn)權交易稅集合，也是傳統意義上的一種間接稅。該稅種于1954年在法國“試航”，后來(lái)逐漸被世界上其他國家廣泛模仿，至今有170多個(gè)國家和地區開(kāi)征。從效率和實(shí)踐角度看，目前尚找不到其他稅種優(yōu)于增值稅。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)改收增值稅是今年我國稅務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題，自2012年一月在上海正式啟動(dòng)營(yíng)改增試點(diǎn)之后，2013年8月1號全國營(yíng)改增在6+1行業(yè)已全面鋪開(kāi)。接著(zhù)下一步可能是房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增，但到底什么是房地產(chǎn)增值稅，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅有什么樣的進(jìn)步意義，影響房地產(chǎn)增值的因素有哪些，營(yíng)業(yè)稅改增值后對上游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈如何，都成為房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，對房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后的稅收影響多少，應是納稅人最關(guān)心的問(wèn)題

　　【關(guān)鍵詞】 營(yíng)業(yè)稅改增值稅   稅收影響   上游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈   進(jìn)步意義

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一種生產(chǎn)周期比較長(cháng)，一般完整的一個(gè)樓盤(pán)要兩到三年左右還能完成，同時(shí)它也是資金和勞動(dòng)力密集型的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)：

　　第一，基礎性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)。這可從以下三方面來(lái)看；它為國民經(jīng)濟各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)條件——房和地。它為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必須的條件-住宅和各項配套服務(wù)設施。它為經(jīng)濟發(fā)展和城市建設提供大量的財政支持-稅、利上繳與實(shí)物地租（配套完成的市政項目）。

　　第二，先導性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(cháng)、環(huán)節很多，它的發(fā)展會(huì )帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它可帶動(dòng)二百多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。如房地產(chǎn)行業(yè)對鋼鐵、水泥、物流等行業(yè)的拉動(dòng)是最明顯的。

　　第三，超前性。房地產(chǎn)業(yè)要為國民經(jīng)濟各個(gè)行業(yè)提供基本物質(zhì)條件，因此，必然要為滿(mǎn)足各行各業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求而超前發(fā)展。如鋼鐵、水泥。

　　第四，協(xié)調性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同國民經(jīng)濟的發(fā)展水平相協(xié)調。房地產(chǎn)商品的流通量取決于有支付能力的社會(huì )需求-有效需求，而支付能力又取決于國民經(jīng)濟發(fā)展的總體水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)要根據“有效需求”來(lái)確定生產(chǎn)規模，要適當超前，但不能脫離經(jīng)濟發(fā)展的總體水平而過(guò)于超前。

　　第五，敏感性。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的寒暑表-經(jīng)濟上升，房地產(chǎn)業(yè)興旺；經(jīng)濟下降，房地產(chǎn)業(yè)衰落。根據國稅總局網(wǎng)站相關(guān)資料統計，2011年房地產(chǎn)業(yè)對地方財政的貢獻至少在28.84%以上，這與2003年，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)有關(guān)。企業(yè)家要十分注意分析和把握經(jīng)濟發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢，在一個(gè)城市投資房地產(chǎn)，重要的不在于該城市的地價(jià)、房?jì)r(jià)，而在于該城市經(jīng)濟發(fā)展的前景。

　　第六，風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是一項風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，對于發(fā)展商而言，風(fēng)險既有外部因素，也有內部因素：外部因素主要是政治、經(jīng)濟形勢的變化，政策的調整，城市規劃的變化等等；內部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善等等。緩解和規避風(fēng)險的主要途徑是多元化經(jīng)營(yíng)。過(guò)去發(fā)展商只要造起房子甚至只要劃到紅線(xiàn)就能賺錢(qián)，現在不行了，競爭很激烈，發(fā)展商也得搞多種經(jīng)營(yíng)，要以豐補欠，不能在一棵樹(shù)上吊死。

　　基礎性、先導性，說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位以及行業(yè)發(fā)展的必然趨勢；

　　超前性、協(xié)調性，提醒我們要切實(shí)地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和力度，既要有超前意識又要有講求協(xié)調。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅種及成本構成

　?。ㄒ唬?、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收主要有：

　　營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅、所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)的成本構成主要有：

　　1.取得土地使用權所支付的金額；

　　2.土地征用及拆遷補償費；

　　3.前期工程費；

　　4.建筑安裝工程費；

　　5.基礎設施費；

　　6.公共配套設施費；

　　7.開(kāi)發(fā)間接費用；

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增稅負分析

　　因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節，所以房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營(yíng)改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無(wú)法獲得抵扣進(jìn)項稅額。我組為了分析房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的稅收影響，收集了15個(gè)已完成土地增值稅清算的項目對營(yíng)改增前后的稅負進(jìn)行了分析，從表（一）發(fā)現營(yíng)改增后稅負從改前（營(yíng)業(yè)稅）的5.5%到改后的（增值稅）6.28%，但絕對納稅額減少了377萬(wàn)元，而為房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)除了服務(wù)性行業(yè)稅負增加比較小外，其它的施工行業(yè)稅負都增加了3.08%，稅收額從改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因營(yíng)改增后，計稅基數原來(lái)是價(jià)內稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營(yíng)改增比其它行業(yè)的營(yíng)改增更加復雜，可用“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的說(shuō)法都不為過(guò)，從表二可以清楚看出15個(gè)項目總體稅金（營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、所得稅）才增加了25，688，052.18元，平均增加了171萬(wàn)元。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增實(shí)質(zhì)上也是規范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，現最直接為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的大多數企業(yè)的稅收征收方式是核定的，據實(shí)例測算依據為：

　　1、國家稅務(wù)總局二○○八年三月六日發(fā)布《企業(yè)所得稅核定征收辦法（試行）》的第三條 規定納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規的規定可以不設置賬簿的；

　?。ǘ┮勒辗?、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；

　?。ㄈ┥米凿N(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄋ模╇m設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

　?。ㄎ澹┌l(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

　?。┥陥蟮挠嫸愐罁黠@偏低，又無(wú)正當理由的

　　第四條 規定 稅務(wù)機關(guān)應根據納稅人具體情況，對核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應稅所得率：

　?。ㄒ唬┠苷_核算（查實(shí)）收入總額，但不能正確核算（查實(shí)）成本費用總額的；

　?。ǘ┠苷_核算（查實(shí)）成本費用總額，但不能正確核算（查實(shí)）收入總額的；

　?。ㄈ┩ㄟ^(guò)合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。

　　第六條 采用應稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的，應納所得稅額計算公式如下：

　　應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率

　　應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率

　　或：應納稅所得額=成本（費用）支出額/（1-應稅所得率）×應稅所得率

　　第七條 實(shí)行應稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，經(jīng)營(yíng)多業(yè)的，無(wú)論其經(jīng)營(yíng)項目是否單獨核算，均由稅務(wù)機關(guān)根據其主營(yíng)項目確定適用的應稅所得率。

　　主營(yíng)項目應為納稅人所有經(jīng)營(yíng)項目中，收入總額或者成本（費用）支出額或者耗用原材料、燃料、動(dòng)力數量所占比重最大的項目。

　　第八條 應稅所得率按下表規定的幅度標準確定：